スケスケで大失敗した過去・・・

こんにちは！
 
 

月給１３万円
 
精神病低所得サラリーマン大家
 
「Masa」です。

今日は賃貸併用住宅を建てるにあたり、

絶対に犯していけない罪について書きます。
 

この罪を犯してしまうことであなたは昔の

私のような生活を送ることになります。

私は超が付く低所得で、家を買うなんて

１００％無理のはずでした。

お金が無いので暮らしは最悪。

石垣島で住んでいたアパートは築３０年

昼間の灼熱太陽の熱をほぼ全部吸収する

灼熱アパートにクーラー無しで生活

してました。

あなたは寝てる時に、布団の下から

火であぶられた事がありますか？

そういう錯覚さえ起こす暑さなんです。

それぐらい信じられない暑さで毎晩

灼熱アスファルトの上のミミズ状態です。

これが私の布団でした。

月給１３万円なんで、クーラーは買えず、

眠れない夏が続くのでした。

しかし、家をタダで手に入れ、更に

家賃収入まで入る賃貸併用住宅の存在を

知ってから私の人生は一変しました。

現在は賃貸併用住宅を実際に建て、家賃を

支払う側から受け取る側に変わりました。

ただその成功に行き着くためには誰もが

誘惑される罪に打ち勝つ必要があります。

その罪の誘惑に負けず、真っ直ぐ真面目な

賃貸併用住宅を建てた私は今、

断熱のしっかりした、新品クーラー付きの

新築で涼しい風に当たっています。

その風に当たりながらこのブログを

書いています。

賃貸併用住宅に移る際、冷蔵庫、ソファ

テレビ台、洗濯機他、新品で揃えました。

他にも掃除機、お掃除ロボのブラーバ君、

色々買えたんです。

あなたも賃貸併用住宅を手に入れる事で

これが可能になります。

罪さえ犯さなければですけど。

その誰もが陥りがちな罪こそ、

「儲けたいという欲」

です。

「儲けたいから賃貸併用住宅

建てたんでしょ？」

はい、それもあります。

ただ、欲が強すぎると確実に失敗します。

具体的な例を２段階で書いていきます。

①儲けを増やす為に部屋数を増やす

これをやってるオーナーが本当に多い。

分かりやすく説明します。

面積を２等分すると２部屋分の家賃、

同じところを３等分すると３部屋分、

それぞれ家賃がもらえます。

３等分するとそれぞれの家賃単価は下がり

ますが、２当分より合計は増えます。

６万円×２部屋＝１２万円

５万円×３部屋＝１５万円

３等分するということは部屋が狭く

なるということです。

１Ｋや１ルームを想像してください。

そういう部屋は長く貸せません。

もちろんエリアによりますがその

間取りが有効な場合もあります。

２等分は２ＤＫとか広め１ＬＤＫ等、

１ＤＫより賃貸期間は長くなります。

学生より、独り身の社会人の方が

長く住むイメージです。

学生は大体卒業したら引っ越します。

きちんと計画を立て、入居見込みが

あるならもちろん有効です。

ただ、儲けを増やしたいが為にただ

部屋数を増やすのは危険です。

新築アパートの営業は部屋数が

多い方が儲けるとそそのかしてきます。

お年寄りの土地オーナー等はあまり

考えずにその計画を鵜呑みにしがちです。

私が沖縄の浦添で見た衝撃物件を１つ

紹介します。

 ・本当にあるスケスケアパート

沖縄で車は例えるならお箸です。

ないと沖縄そばが食べられません。

沖縄は車社会、那覇こそモノレールが

ありますが、それ以外で車がない生活は

出来立ての熱々沖縄そばを素手で

食べるくらい危険です。

そんな中でもメインの道路からかなり

入り込んだ所に佇む新築アパート。

バス停まで徒歩20分ほど。

１ルーム９部屋、ぱっと見は普通です。

だけど、おかしな点がありました。

駐車スペースは５台分しかありません。

建物の裏に５台分あるだけです。

そして建物正面が衝撃映像でした。

１階は玄関とベランダが一体化の斬新すぎる

スタイル。そんな部屋が３部屋ありました。

あなたはベランダがある所に住んでますか？

想像してみて下さい。

ベランダから出たらすぐ道路、部屋への

出入り口はそこだけ。反対からは出れない。

なので道路からはベランダと部屋の中が

モロに見えてしまうんです。

「嘘でしょ？そんな部屋あるわけない」

私に直接連絡くれればその物件を

お教えします。

もちろんそんな中身スケスケ、駐車場無し

物件は埋まるはずも無く空室のまま。

入居者も駐車スペース分の５部屋しか

入っていませんでした。

あまりにもひどい物件なので、案内して

くれた担当に、

「１階の３部屋の壁をぶち抜いて

１部屋にした方がいいですよ」

と話したら、担当も「やっぱりそうですよね」

とおっしゃってました。

構造上無理かもしれませんが。

オーナーが欲を掻いて儲けを増やそうと

した典型的な失敗例です。

お客さんの事を考えずに作るとこうなります。

 こういう失敗例が見られてラッキーでした。

②部屋数アップを業者も銀行も薦めてくる

先ほども少し触れたのですが、業者は

「これだけ儲かりますよ」と

何十万も毎月儲けが出るというような

資料を提示してきます。

業者の話を鵜呑みにせず、ちゃんと

正確な数値か周りに相談しましょう。

次に、私に実際に起きたことを話します。

私の現在の賃貸併用住宅は計画段階で、

住宅＋１ＬＤＫ４部屋の予定でした。

近くに大学があるので、１Ｋが多いエリア

ですが、開発が著しいエリアなので、

少しお金に余裕がある人をターゲットに

したのです。

その計画を聞いた銀行は、

「儲けが少ないから、１Ｋ６部屋にして」

そう言ってきたのです。

もちろん車がないと困るエリア。

なにせ一応「村」なんで。

駐車スペースもギリ６台取れるか

取れないか際どいライン。

住宅を含めると７台分必要なので

結局足りません。

私は１Ｋ６部屋だと逆に儲けが

出ない根拠を示し、反論しました。

私は高めの家賃１ＬＤＫ４部屋で埋める

自信があったので、絶対譲りませんでした。

それでも結局銀行はクビを縦に振らず、

融資を断られたのです。

「今まで頑張ってくれた設計士さんや

見積もりをだしてもらった建築屋、

今までプランを作成してくれた方々の

労力が無駄になる！」

仕事の休憩中に融資不可の電話を

受けたのですが、

しばらく足の震えが止まりませんでした。

しかし運よくその後違う銀行から

融資を受けることが出来ました。

正直土地の代金の支払い期限が過ぎていた

ので、色んな方に迷惑をかけました。

色々ば苦難を乗り越えやっと建物が完成。

私のエリアで１Ｋ新築家賃相場は４万円、

６部屋でも２４万円です。

しかし現在私の賃貸併用住宅１ＬＤＫ１部屋

７万３５００円で賃貸しています。

合計２９万４千円、１Ｋ６部屋を越える額です。

銀行が出した案より５万４千円高いのです。

もちろん銀行側も商売なので、儲け重視な

考えも理解できます。

ただそれは時と場合によっては

疑わなければならない時もあります。

もし私が部屋数重視の儲け中心の考えなら

今の成功はないでしょう。

あまりに融資が降りないので、危うく罪を

犯してしまうところでした。

では実際どうやって、罪を犯さずに済むか？

それは

「ギリギリ儲けが出る家賃に設定する」

です。

「それだと空室になると危ない」

確かにそうです。でもよく考えて下さい。

あなたが今住んでいるアパートが、

今より家賃が１万円高かったら

そこに住んでいましたか？

恐らく住んでいないでしょう。

それぞれ適正な家賃があります。

そのため、儲けが欲しいからといって

１万円上げると、誰も住みません。

入るはずの家賃はずっと入らないまま。

それなら１万円安くしてずっと住んでくれる

方が儲けが出ますよね？

賃貸併用住宅は商売です。

あなたは企業主になるんです。

長く続く事業のほとんどは、ギリギリの

儲けが出るラインだと言われています。

もちろん、業種によって変わってきますが、

少なくとも賃貸はギリギリがいいでしょう。

民泊やテナントだとまた違いますが、

この記事は個人が借りる体で書いてます。

犯してはいけない罪、それは

｢自分だけ儲かればいい｣という欲です。

ご理解頂けたでしょうか？

「でも実際賃貸併用住宅を持って

ないからイメージが湧かない」

そうだと思います。

私も建てる前に色々勉強しましたが

やってみて分かる事がたくさんあります。

なので実際私が経験した事から、

あなたが賃貸併用住宅を建てられるよう、

やるべき事をお伝えします。

それは今すぐ

「今見える物があと１万円高かったら

買うかどうか計算すること」 

です。

きっとそれも「適正な値段」で購入したと

思います。

それが１万円高かったら、

あなたはそれを買いましたか？

買わないということは、売る側は

１円も儲けが出ません。

儲けが出ないどころか原価がかかって

いるのでマイナスです。

これがあなたが賃貸併用住宅を

手に入れる第一歩です。

まずは騙されたと思って今すぐ見える物が

１万円高かければ買うか計算して下さい。

どんな小さなことにも意味があります。

私も先人のマネをして成功しました。

次はあなたが成功する番です。

本日も最後まで読んで頂き感謝します。

読者登録するという一歩が、あなたが

タダで家を手に入れるきっかけに

なります。

ご登録ありがとうございます。

全力で情報をお届けします。

それでは

またお会いしましょう。

「Ｍａｓａ」

ＰＳ

最近コメントが入るようになって非常に

嬉しいです。

何かコメントやご質問があれば

どんどん送ってください。

誠心誠意お答えさせて頂きます。